1. Innledning
Ved oppføring av en ny bolig vil kjøpet normalt være basert på et prospekt og eventuelt besiktigelse av en tomt. Kjøpers rettigheter dersom det foreligger en mangel ved oppføring av en ny bolig og hytte er regulert av bustadoppføringsloven, i motsetning til kjøp av brukte boliger og hytter, som reguleres av avhendingsloven. I utgangspunktet gjelder bustadoppføringslovens regler hvis det på avtaletidspunktet fortsatt gjenstår arbeider på boligen, mens avtaler mellom privatpersoner og avtaler om salg av nye, ferdig oppførte boliger faller inn under avhendingsloven.
2. Mangler ved den nye boligen eller hytta
I vurderingen av om det foreligger en mangel må det tas utgangspunkt i avtalen mellom kjøperen og entreprenøren. I prinsippet vil ethvert avvik mellom det som er avtalt og det som leveres utgjøre en mangel. Dersom avtalen ikke gir noe klart svar på hvilken kvalitet som kan forventes, vil vurderingen baseres på generelle kvalitetsnormer, herunder om entreprenørens levering oppfyller kravene til alminnelig god bransjekvalitet.
Det vil også foreligge en mangel dersom det er gitt manglende eller uriktige opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som kjøperen måtte regne med å få, eller der det er gitt uriktige opplysninger i forbindelse med avtaleinngåelsen eller markedsføringen. En uriktig opplysning som regelmessig dukker opp i praksis er uriktige opplysninger om areal, såkalt arealavvik.
3. Kjøpers krav ved mangel
3.1 Reklamasjon
Det er viktig at en kjøper som vil ha sitt krav i behold reklamerer i tide, og det er to reklamasjonsfrister å forholde seg til. For det første må det reklameres innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, typisk innen to måneder etter at en oppdaget mangelen. I tillegg er det en absolutt reklamasjonsfrist på fem år.
Normalt vil det ved overtagelse avholdes en overtakelsesforretning. I den forbindelse bør det skrives overtakelsesprotokoll som begge partene signerer. Overtakelsesprotokollen beskriver de feil og mangler som kjøperen mener foreligger.
I tillegg til reklamasjonsfristene, er det viktig å være klar over at krav kan gå tapt etter reglene om foreldelse. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år.
3.2 Kjøperens krav som følge av en mangel
Dersom det foreligger en mangel kan kjøperen i utgangspunktet holde tilbake deler av kjøpesummen, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag, heve kjøpet og/eller kreve erstatning.
Kjøperens rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen dersom det foreligger mangel ved kjøp av ny bolig eller hytte kan være en hensiktsmessig måte å få entreprenøren til å oppfylle sine forpliktelser på. Det er allikevel viktig at denne retten ikke misbrukes, da kjøperen bærer risikoen for at tilbakeholdet er berettiget og at summen som tilbakeholdes ikke overstiger verdien av mangelen.
Retten til å kreve utbedring av en mangel gjelder både for kjøper og selger, og vil normalt være den mest praktiske måten å løse en mangel ved entreprenørens levering på. Utbedring av en mangel må skje innen rimelig tid etter at kjøperen påberopte seg mangelen og gjorde det mulig for entreprenøren å rette. Videre må kjøper være klar over at entreprenøren i utgangspunktet har en utbedringsrett, noe som innebærer at entreprenøren har krav på å få rette mangelen dersom kjøperen gjør en mangel gjeldende. En kjøper kan i utgangspunktet altså ikke velge å selv utbedre en mangel og deretter kreve erstatning eller prisavslag fra entreprenøren.
Dersom mangelen ikke blir rettet, kan kjøperen kreve prisavslag forutsatt at kjøperen ikke har avslått retting som entreprenøren har rett til å utføre. Prisavslaget skal som et utgangspunkt være lik kostnadene for kjøperen å få mangelen rettet. I de tilfeller kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen har å si for kjøperen, skal prisavslaget svare til den verdireduksjonen som mangelen medfører.
Videre kan kjøperen kreve erstatning for økonomisk tap som har oppstått som følge av en mangel, og som ikke er dekket ved prisavslag. Dette gjelder imidlertid ikke der mangelen oppsto på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, eller at entreprenøren kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen.
For å kunne heve avtalen er det et vilkår at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Kjøperen kan også heve avtalen før overtakelsestidspunktet dersom det er klart at ytelsen kommer til å få en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd.
4. Oppsummering
Avtaler om oppføring av nybygg kan ofte være omfattende, og mangler kan få store konsekvenser for kjøperen. For å forebygge at man kommer i uønskede situasjoner er det viktig å gjøre nødvendige undersøkelser før man forplikter seg gjennom avtale med entreprenør. Det kan være utfordrende å på egenhånd skulle finne ut hvilke rettigheter og krav man har som kjøper. Dersom en kjøper mener det foreligger en mangel, vil det ofte være fornuftig å engasjere juridisk bistand for å sikre at kjøperens rettigheter og interesser blir best mulig ivaretatt.
