Innledning
I etterkant av boligkjøp er det ganske vanlig at kjøpere oppdager boligen en har kjøpt ikke svarer til forventningene, og at de derfor ønsker å klage på boligkjøpet. Det er viktig å være klar over at ethvert avvik fra kjøpers forventninger utgjør en kjøpsrettslig mangel. For kjøper og selger er det viktig å vite hva som skal til for at forholdene som ikke står forventningene skal være en mangel som gjør at kjøper har rett til å kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving. Dersom en kjøper vil klage etter et kjøp av en brukt bolig er det avhendingsloven som regulerer partenes rettigheter. Tidligere var det slik at så godt som alle brukte boliger ble solgt «som den er», men etter en endring i avhendingsloven i 2022 er dette ikke lenger mulig.
Når vil en klage på boligkjøp kunne føre frem?
Boligen er ikke i samsvar med det kjøperen kunne forvente
For det første vil en klage på boligkjøp kunne føre fram dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand. Viktig i denne vurderingen er hva en vanlig kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring om boliger burde kunne forstå og forvente. Informasjon i salgsprospektet og takstrapporten vil kunne påvirke vurderingen, sammen med boligens alder og synlige tilstand. Prisen er ikke nødvendigvis relevant i mangelsvurderingen da prisen vil påvirkes av boligens beliggenhet, slik at det ikke nødvendigvis er noen sammenheng mellom pris og forventet tilstand. Allikevel vil prisen kunne ha betydning for hva kjøper vil kunne forvente om boligens tilstand dersom en tar høyde for beliggenhetens påvirkning på prisen.
Uriktige opplysninger i forbindelse med salget
Videre vil en klage på boligkjøp kunne føre frem dersom selger eller megler har gitt uriktige opplysninger. Både muntlige opplysninger som er gitt direkte mellom kjøper og selger eller megler, og informasjon som er gitt i salgsprospekt eller boligtakst er omfattet av opplysninger som selger er ansvarlig for. Det er et tilleggsvilkår for å vinne frem med en klage på boligkjøp på dette grunnlaget at selgers eller megler uriktige opplysninger om boligen må antas å ha virket inn på avtalen, altså at boligkjøpet ville blitt inngått på samme vilkår dersom riktige opplysninger ble gitt. Selger av bolig vil ofte være tjent med å engasjere en takstmann til å utarbeide en tilstandsrapport i forbindelse med salget. Det er ikke er en plikt for selger til å innhente en slik tilstandsrapport, men kjøper vil ikke kunne vinne frem med en klage på boligkjøpet dersom forholdende det klages over fremkommer av tilstandsrapporten. Er det ikke utarbeidet en tilstandsrapport vil derimot kjøper i mange tilfeller kunne gjøre mangler gjeldende. Uriktig informasjon om boligens eller tomtas areal vil utgjøre et arealavvik som vil kunne utgjøre en mangel. Arealavvik kan både gjelde bolig og tomt, men vurderingene av hva som utgjør en mangel er annerledes. For boligen vil en kunne vinne frem med en klage på boligkjøpet dersom arealavviket er større enn to prosent av oppgitt areal og dessuten utgjør minst en kvadratmeter. Mindre arealavvik enn dette vil ikke utgjøre en mangel. For utendørs arealavvik, altså for oppgitt tomteareal, vil en kun vinne frem med en klage hvis arealavviket er vesentlig, eller dersom selger har opptrådt særlig klanderverdig.
Selgers mangelfulle opplysninger
Har selger har gitt mangelfulle opplysninger i forbindelse med boligkjøp vil en kjøper kunne vinne frem med en klage. Selger plikter å gi opplysninger om bygningsmessige forhold som kan være relevante for kjøper. Har selger selv utført bygningsmessige arbeider eller har benyttet ufaglærte til bygningsmessige arbeider er dette noe selger bør informere om, så lenge det ikke er snakk om helt enkle oppussingsarbeider som de fleste gjør selv, for eksempel malearbeider, tapetsering eller legging av parkett. Det er også for mangelfulle opplysninger et tilleggsvilkår for å vinne frem med en klage på boligkjøp at de manglende opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen. Det vil kun foreligge en mangel dersom det er sannsynlig at kjøper ikke ville ha kjøpt boligen i det hele tatt, eller ikke ville ha vært villig til å by det samme som boligen ble solgt for dersom kjøperen hadde vært kjent med de mangelfulle opplysningene.
Andre forhold kjøper og selger må være klar over ved klage på boligkjøp
Dersom kjøper har fremmet et krav knyttet til mangler ved et boligkjøp, har selger rett til å kreve å utbedre mangelen, slik at kjøper ikke selv kan utbedre mangelen, uten å kontakte selger eller eierskifteforsikringsselskapet, og deretter kreve sine utgifter forbundet med utbedringen dekket i etterkant. Videre er det en forutsetning for at kjøper skal kunne vinne frem med en klage på boligkjøp at det reklameres i tide. Fristen for å reklamere er «innen rimelig tid» fra kjøper oppdager eller burde oppdaget mangelen. I praksis utgjør dette ca. tre måneder. Hvis kjøper reklamerer etter dette vil kjøper normalt ikke vinne frem med sin klage på boligkjøpet, selv om det finnes noen unntak. Kjøper av bolig må videre selv dekke tap og kostnader ved mindre mangler opp til et beløp på 10 000 kroner. Dersom det foreligger en mangel som verdsettes til mer enn grensen på 10.000 kroner, skal det dekkes av selger.
Når kjøper vinner frem med en klage på boligkjøp
Hvis det foreligger en mangel ved boligkjøp vil kjøper ha krav på prisavslag, erstatning eller å heve kjøpet. Vanligvis vil en mangel ved boligkjøpet medføre at kjøper kan kreve at selger, eller selgers eierskifteforsikringsselskap hvis det er tegnet eierskifteforsikring, skal betale et prisavslag. Prisavslaget er i utgangspunktet ment å tilsvare mangelens verdi målt opp mot markedsverdien på boligen. Dersom det ikke lar seg gjøre å utbedre mangelen, f.eks. der det er gitt mangelfulle opplysninger om bygningsplaner på nabotomta, eller der utbedringskostnadene er uforholdsmessig høye sett i forhold til nytten, kan prisavslaget fastsettes ved at en megler eller takstmann foretar en vurdering av hvor mye mangelen har å si for boligens verdi. I tillegg til prisavslag vil kjøper av boligen, dersom han vinner frem med en klage på boligkjøpet, kunne ha krav på erstatning. Dette kan være utgifter til takstmann eller erstatningsbolig hvis det ikke er mulig å fortsette å bo i boligen mens mangelen utbedres. Foreligger en omfattende mangel som utgjør et vesentlig avtalebrudd ved et boligkjøp kan det være grunnlag for å heve avtalen. Konsekvensen av at boligkjøp heves er at kjøper leverer boligen tilbake mot at selger betaler tilbake kjøpesummen. Ved heving vil kjøper i tillegg til å få tilbake kjøpesummen også kunne ha krav på å få erstattet sine utgifter i forbindelse med boligkjøpet.
Oppsummering
Mange boligkjøpere vil oppdage at boligen ikke svarer til de forventingene de hadde da avtalen om boligkjøp ble inngått. For at en klage på boligkjøp skal kunne føre frem må enten boligen ikke være i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand, eller selger, megler eller takstmann må ha misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi uriktige eller mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet. Foreligger en mangel og kjøper reklamerer i tide vil kjøper kunne ha krav på retting, prisavslag, heving og erstatning. Du kan lese mer dyptgående her.
Hva kan Advokatfirmaet Nova bistå med?
Har du spørsmål knyttet til kjøp og salg av bolig? Advokatfirmaet Nova har flere advokater som er spesialisert på å fremme klage i forbindelse med boligkjøp. Merk at du som kjøper og selger normalt vil få dekket det meste av dine advokatutgifter gjennom rettshelpsdekningen, som er en del av innboforsikringen.
Vi bistår kjøpere av bolig med boligadvokat:
• Vurdering av om du som kjøper har et krav mot selger eller selgers forsikringsselskap.
• Bistand med å klage og reklamere til selger.
• Vurdering av mangel gjennom innhenting av takstrapport.
• Dialog og forhandlinger med selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap.
• Ta saker for forliksråd eller domstolene.
Vi bistår også selgere av bolig med:
• Vurdering av klager fra boligkjøpere.
• Vurdering av mangel gjennom innhenting av takstrapport.
• Dialog og forhandlinger med kjøper eller kjøpers advokat.
• Saker forliksråd eller domstolene.
• Krav mot takstmenn som følge av mangelfulle takstrapporter.
