1. Innledning
Vi får stadig inn boligsaker der kjøpere har oppdaget feil og mangler ved bruktboligen de har kjøpt. Ikke sjeldent reises det spørsmål om kjøper har reklamert i tide. Hvor raskt må du som kjøper reagere, og hva må en reklamasjon inneholde? Det skal vi se nærmere på i denne artikkelen.
Er det én ting du skal ta med deg fra denne artikkelen, så er det følgende:
- Reklamér til selger med en gang. Ikke vent.
Det er bedre å si ifra for tidlig enn for sent. Husk imidlertid også at det ikke er sikkert du er for sent ut, selv om selger eller boligselgerforsikringen mener du har reklamert for sent.
La oss utdype:
Reklamasjonsreglene inneholder i hovedsak tre elementer.
- Når starter reklamasjonsfristen?
- Hvor lang er fristen?
- Hva må reklamasjonen inneholde?
2. Når starter reklamasjonsfristen å løpe?
Avhendingsloven, som gjelder for bruktboligkjøp, § 4-19 sier kort fortalt at kjøper må reklamere innen rimelig tid fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Det er ikke slik at ethvert symptom på avvik gjør at reklamasjonsfristen starter å løpe. Det er heller ikke slik at du som kjøper må ha full oversikt over mangelen og omfanget før fristen starter. Ytterligere vil det kunne gjelde ulike fristutgangspunkt for ulike mangler. En feil vi ofte ser, er at kjøpere først vil samle opp flere forhold før de reklamerer, eller at de venter med å reklamere til de føler seg helt sikre på at det foreligger en mangel. Da risikerer man at det er reklamert for sent.
Reklamasjonsfristen starter på det tidspunktet når det er rimelig at kjøper tar stilling til hvorvidt han eller hun vil gjøre forholdet gjeldende som mangel. Sagt på en annen måte – fristen løper fra det tidspunktet en har kunnskap om en mangel som kan danne grunnlag for et krav mot selger. Som Høyesterett uttaler:
En feil eller en skade på den eiendom som er solgt, vil prinsipielt sett ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt, men enkelte feil vil naturligvis være av en slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres at det også foreligger en mangel, mens avviket i andre tilfeller vil føre til at kjøper må undersøke årsaks- og ansvarsforholdene nærmere. Noen inngående juridisk analyse er det ikke rom for. Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe.
Det er mao ikke slik at ethvert avvik utløser plikt til å reklamere. Som kjøper har du også en viss tid på deg til å vurdere hva dette avviket innebærer og om det er naturlig at selger skal holdes ansvarlig. Vår anbefaling er like fullt at du reklamerer med en gang.
Fristutgangspunktet vil også påvirkes av de undersøkelsene som kjøper skal gjøre etter at boligen er overtatt. Avhl. § 4-9 sier at kjøper skal undersøke eiendommen når han har rimelig mulighet til det slik god skikk tilsier. Kort fortalt bør du etter å ha overtatt boligen, sjekke at alt er som det skal være. Du bør eksempelvis ta en tur opp på kaldloftet ditt. Er det krypkjeller under hytta, så titt inn og se at alt står bra til. Dersom du ikke undersøker eiendommen din etter kjøpet, og senere avdekker skader som ville vært synlig tidligere, så vil du mao kunne tapet kravet ditt. Som kjøper må du undersøke eiendommen du har kjøpt.
3. Hvor lang er reklamasjonsfristen?
Her er det viktig å være klar over at det er to frister man må forholde seg til. Den mange av våre kunder kjenner til er den absolutte fristen på 5 år. Avhendingsloven § 4-19 andre ledd sier kort fortalt at siste fristen for å reklamere er 5 år etter at kjøper overtok boligen.
I tillegg må man imidlertid også reklamere “innen rimelig tid” innenfor disse 5 årene. Hva som anses som “rimelig tid” vil bero på en konkret vurdering i den enkelte sak. Høyesterett har imidlertid gitt føringer på at det bør reageres innen 2-3 måneder fra man oppdaget eller burde oppdaget et forhold. Dette indikerer at man må reagere raskt. Jo lenger det er siden du overtok boligen, jo strengere vurderes fristen.
Det er flere momenter som kan spille inn i vurderingen, men det greieste for deg som kjøper er å ikke tenke for mye, men sende avgårde en reklamasjon så tidlig som mulig. Selv om eksempelvis en fuktskade først kan virke liten, kan du senere oppdage at skadene er mye større og verre. Da kan du risikere å miste kravet ditt, dersom du ikke har reklamert med en gang.
4. Hva må reklamasjonen inneholde?
Det er ikke store krav til hva en reklamasjon må inneholde. Derfor er det heller ingen grunn til å sitte for lenge på gjerdet før man gjør noe.
En nøytral reklamasjon må gi informasjon om hva slags feil eller symptom på feil det er snakk, og at du ønsker å reklamere på forholdet. Kort fortalt innebærer dette at du forteller at du har funnet en feil som du vil holde selger er ansvarlig for. Send reklamasjonen skriftlig.
Hva konkret du vil kreve, kan du komme tilbake til. Enten du vil at selger skal utbedre selv eller at du for eksempel vil kreve prisavslag og erstatning, så kan dette spesifiseres senere. Når du først har sendt en nøytral reklamasjon, så kan du f.eks kontakte en takstmann som kan foreta en fagkyndig vurdering og utarbeide en skaderapport. Når du senere skal følge opp med en spesifisert reklamasjon (der du fremsetter et konkret krav) bør du i mange tilfeller ha en takstrapport som tar for seg årsak, omfang og estimerte utbedringskostnader. Da underbygger du den første reklamasjonen og kravet du fremsetter.
5. Du har reklamert for sent – er alt håp ute?
Har fristen løpt fra deg, kan du fortsatt ha en mulighet. Dette er en snever unntaksregel, men avhendingsloven § 4-19 tredje ledd sier at selger ikke kan påberope seg at du har reklamert for sent, dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro.
Denne bestemmelsen opphever både 5-årsfristen og den relative fristen om at du må reklamere “innen rimelig tid”.
Kort fortalt kan bestemmelsen benyttes dersom selger har kjent til eller måtte kjenne til mangelen og han kan klandres for ikke å ha opplyst kjøper om feilene. Enkelte ganger føler kjøpere seg lurt av selger ved at selger har holdt tilbake opplysninger om en feil. Da kan det være mulig at unntaksbestemmelsen kan benyttes.
6. Oppsummert
Vårt råd er at du reklamerer straks til selger dersom du finner feil og mangler som det ikke var opplyst om da du kjøpte. Si heller ifra tidlig enn for sent, så slipper du diskusjon rundt dette. En reklamasjon er kun noen få linjer f.eks. på en e-post der du forteller hva slags feil du har funnet og at du reklamerer på forholdet. Deretter kan du dokumentere og underbygge kravet ditt, som du oversender til selger. Du kan lese flere tips her.
Har du spørsmål rundt reklamasjonsreglene eller du har fått avslag fra selger eller boligselgerforsikringen, så er du velkommen til å ta kontakt, og vi tar en vurdering av saken din.
