1. Innledning
“Vi ønsker å heve kjøpet! Kan vi det?” Dette er et spørsmål vi ofte får fra boligkjøpere. Tilsvarende mottar vi henvendelser fra boligselgere som har mottatt et hevingskrav fra kjøper.
Noen ganger blir drømmehuset ikke annet enn en fjern drøm. Alt som virket perfekt da man kjøpte viser seg senere å ikke stå til forventningene. Å heve et boligkjøp skal mye til, men enkelte ganger blir feil og mangler så alvorlige at det blir konsekvensen. Her skal vi se nærmere på hva som kreves og hvilke momenter som spiller inn i vurderingen.
2. Hva skal til for å heve et boligkjøp?
Spørsmål om heving av kjøpsavtalen reguleres av avhendingsloven § 4-13. Den sier følgende:
“Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentlig avtalebrot.”
For det første må det foreligge en mangel ved boligen og denne mangelen må innebære et avtalebrudd som er vesentlig.
I denne artikkelen skal vi ikke se på de enkelte mangelsgrunnlagene. Her forutsetter vi at det foreligger en rettslig relevant mangel. Spørsmålet er om det er nok til å heve kjøpet. For at det skal være tilfelle må det foreligge et vesentlig avtalebrudd.
Ved spørsmålet om et kontraktsbrudd er vesentlig må det foretas en konkret helhetsvurdering, der flere momenter kan spille inn. Overordnet reises spørsmålet om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen.
– Kan skaden utbedres?
Dersom en skade lar seg utbedre, så skal det mye til for å få gjennomslag for heving. Dersom det imidlertid er en mangel som ikke kan utbedres, så vil dette være et moment som taler for heving.
– Kan mangelen kompenseres med et prisavslag?
Den vanligste konsekvensen av mangler ved kjøp av fast eiendom er prisavslag. Dersom et prisavslag kan gjenopprette ubalansen i kontraktsforholdet, så vil heving neppe være aktuelt.
– Utbedringskostnadenes størrelse
Som en tommelfingerregel kan man si at utbedringskostandene bør bevege seg mot ca. 20 % av kjøpesummen for at heving kan være aktuelt. Dersom eksempelvis utbedringskostnadene utgjør 50% av kjøpesummen, så vil det være et moment for heving.
– Tidsmomentet
Jo lenger tid det har gått fra overtakelsen, jo mer skal til for å få gjennomslag for heving. Dette er av hensyn til at selger har innrettet seg etter handelen. Dersom det eksempelvis fremmes et hevingskrav 4 år etter overtakelsen, så vil det være et moment som taler mot heving. Blir det fremsatt hevingskrav relativt raskt etter overtakelse, vil det på sin side være et moment for heving.
– Usikkerhet og risiko knyttet til skadeomfang
I enkelte saker er det vanskelig å si med sikkerhet om en skade lar seg utbedre og hva sluttsummen vil ende på. Dersom usikkerheten er såvidt stor og risikoen for store ekstrakostnader og vellykket resultat er høy, så taler dette for heving.
– Vil en utbedring innebære en ulempe for kjøper og i hvilken grad
Dersom kjøper må flytte ut av boligen i lang tid, så kan det være relevant i vurderingen. Dersom utbedring ikke påvirker den daglige bruken i nevneverdig grad, skal det på den annen side mer til for å oppnå heving.
– mangelens art
Dersom konsekvensene av en mangel er store, kan dette tale for heving. Typisk er mangler som skaper fare for liv og helse.
– Foreligger det skyld hos selger
Dersom selger har holdt skjult relevant informasjon om feilen for kjøper kan det være et moment som taler for heving.
Som nevnt over beror spørsmålet på en hellhetsvurdering. Det kan tenkes flere momenter og disse kan ha varierende vekt i den enkelte sak.
3. Hva kan du kreve?
Dersom et kjøp heves, skal for det første partenes ytelser tilbakeføres. Enkelt fortalt: Kjøpesummen tilbakebetales til kjøper og eiendommen tilbakeføres til selger. Partene skal stilles i samme økonomiske stilling som om avtalen ikke var blitt inngått. Som kjøper må du da også ta høyde for å raskt flytte ut av boligen.
Videre kan heving utløse krav om erstatning for økonomisk tap som kjøper har lidt. Der det kan sannsynliggjøres at selger har utvist skyld eller kan klandres, vil det være en videre adgang til å kreve erstatning for andre poster. Dersom selger ikke kan klandres på noe vis, vil adgangen være snevrere.
Eksempler på poster som det kan være aktuelt å kreve:
– Kostnader til takstmann og advokat.
– Kostnader til alternativ bosted, dersom boligen er ubeboelig.
– Tapt verdistigning på boligen i løpet av eierperioden.
– Verdiøkning som følge av at man har påkostet boligen.
– Flyttekostnader.
– Avsavnsrenter (renter for å kompensere for at selger har disponert kjøpesummen)
– Forsinkelsesrenter
– Selger kan kreve at det gjøres fradrag for kjøpers (netto) bofordel – noe forenklet kan dette sies å tilsvare hva det ville koste å leie boligen i samme periode.
Som man ser kan et hevingsoppgjør innebære utbetaling av beløp som langt overskrider selve kjøpesummen.
4. Særskilt om reklamasjon
Kort fortalt sier loven følgende om frist for å fremsette krav om heving:
“Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen…”
Dette innebærer at kjøper må fremsette en erklæring om heving når det fremstår temmelig klart at man har et hevingskrav mot selger. Normalt vil dette være et par måneder etter at man har oppdaget forholdet som begrunner heving.
5. Oppsummert
Det skal mye til for å kreve heving av boligkjøp, men enkelte ganger er skadeomfang og alvorlighetsgrad såpass stort at det nettopp er det som er korrekt oppgjør i en sak. Som i alle saker er det viktig å underbygge kravet sitt med god dokumentasjon. Vi hjelper deg med å vurdere om du kan ha krav på å heve boligkjøpet.
