1. Innledning
Der det er inngått en avtale om oppføring av en ny bolig eller hytte vil kjøpet normalt være basert på et prospekt og eventuelt besiktigelse av en tomt. Hvilke rettigheter en kjøper har der det er avtalt oppføring av en ny bolig og hytte er regulert av bustadoppføringsloven. Kjøp av brukte boliger og hytter reguleres av avhendingsloven. Bustadoppføringslovens regler gjelder i utgangspunktet hvis det på avtaletidspunktet fortsatt gjenstår arbeider på boligen eller hytta, mens avtaler mellom privatpersoner og avtaler om salg av nye, ferdig oppførte boliger faller inn under avhendingsloven.
2. Forsinket oppføring av bolig eller hytte
Det er langt fra unormalt at overtagelsen ikke lar seg gjennomføre til avtalt tid, og at innflyttingen blir forsinket. Bustadoppføringsloven regulerer i hvilke tilfeller det foreligger en forsinket levering, og hva følgene av forsinkelsen blir.
Etter bustadoppføringsloven kan kjøperen kreve skriftlig kontrakt, og dette er den klart mest brukte avtaleformen for oppføring av ny bolig. Av kontrakten går det som regel frem på hvilket tidspunkt boligen skal overtas. Utgangspunktet er at boligen skal være klar til det tidspunktet som går frem av avtalen, og at det vil foreligge en forsinkelse dersom dette ikke er tilfellet. Er det ikke avtalt en bestemt dato for ferdigstillelse, skal entreprenøren sette i gang så snart som mulig etter at kjøperen har sagt fra om det. Arbeidet skal deretter utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendige avbrudd.
Entreprenøren kan ha krav på en tilleggsfrist, f.eks. hvis kjøperen har krevd endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet, eller dersom kjøperen ikke medvirker som avtalt. Dette kan være tilfellet hvis kjøperen for eksempel ikke betaler i samsvar med avtalt betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som hun har tatt på seg å gjøre selv, f.eks. forsinket eller mangelfull oppføring av grunnmuren. Dette gjelder også hvis andre håndverkere/entreprenører som kjøperen er ansvarlig for, forsinker arbeidet. Entreprenøren vil også ha krav på en tilleggsfrist dersom arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll.
Et vilkår for at entreprenøren skal ha krav på en tilleggsfrist er at hun krever fristforlengelse ved å gi melding til kjøperen. Denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.
3. Kjøpers krav ved forsinkelse
Dersom det foreligger en forsinkelse og entreprenøren ikke har krav på tilleggsfrist, eller entreprenøren har oversittet også tilleggsfristen, har kjøper krav på dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Dagmulkt er en standardisert erstatning for de utgifter og belastninger kjøperen utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at kjøperen slipper å dokumentere sitt faktiske økonomiske tap.
Dersom ikke høyere mulkt er avtalt, utgjør denne 0,75 eller 1 promille per dag av den samlede kjøpesummen for boligen avhengig av om avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen. Rett til dagmulkt gjelder uavhengig av kjøperens økonomiske tap. Dagmulkten er begrenset oppad til 100 dager. Hvis forsinkelsen varer ut over 100 dager, kan kjøperen kreve erstatning for sitt faktiske økonomiske tap i den etterfølgende perioden.
Utover dagmulkt kan kjøperen i noen tilfeller kreve erstatning hvis det foreligger økonomisk tap som overstiger dagmulkten, typisk husleiekostnader. Medfører forsinkelsen et «vesentlig avtalebrudd» kan kjøper heve avtalen. Videre kan forbrukeren holde tilbake vederlag til dekning av egne krav mot entreprenøren som følge av entreprenørens forsinkelse. Kjøperen kan kun holde tilbake det som er nødvendig, og har risikoen for det tilfelle at det tas feil med hensyn til vederlagets størrelse eller grunnlaget for å tilbakeholde. Her vil det ofte gis et viss slingringsmonn. Har imidlertid kjøperen ikke hatt grunnlag for å tilbakeholde vederlag eller holdt tilbake for mye, vil entreprenøren kunne kreve forsinkelsesrenter fra fakturaens forfallstidspunkt.
Hvis eiendommen er forsikret av forbruker, vil kostnader til juridisk bistand ved tvister med entreprenøren kunne være dekningsberettiget under rettshjelpsordningen som ofte finnes i slike forsikringer.
4. Avsluttende betraktninger og råd på veien
Avtaler om oppføring av en ny bolig eller hytte kan ofte være omfattende, og forsinkelser kan få store konsekvenser for kjøperen. For å forebygge at man kommer i uønskede situasjoner er det viktig å gjøre nødvendige undersøkelser før man forplikter seg gjennom avtale med entreprenør. Det kan være utfordrende å på egenhånd skulle finne ut hvilke rettigheter og krav man har. For at dine rettigheter og interesser skal bli best mulig ivaretatt, vil det være fornuftig å engasjere juridisk bistand.
