Innledning
Et nettsøk på «boligadvokat», «eiendomsadvokat» eller «eiendomsrettsadvokat» gir mange treff da mange advokater hevder å ha kompetanse til å håndtere juridiske temaer som omhandler bolig og eiendom. Tvister om boliger utgjør også en stor del av de sakene som behandles av forliksråd og domstoler. Faktisk utgjør tvister om bolig nærmere en fjerdedel av alle tvistesaker som behandles av domstolene. Mange av disse tvistene gjelder boligkjøp, der boligkjøper og boligselger ofte er representert ved en advokat med spesialkompetanse innen boligrett, og gjerne omtaler seg selv som en boligadvokat.
Typer av eiendomstvister
Ofte når en boligadvokat er involvert foreligger det en tvist etter avhendingsloven, som kommer til anvendelse når det har blitt kjøpt en brukt bolig. Noen ganger vil tvisten omhandle forsinkelse, enten ved at kjøper er forsinket med betalingen eller at selger er forsinket med utflytting, men oftest er tvister etter avhendingsloven knyttet til mangler ved kjøpet. Tidligere var det slik at så godt som alle brukte boliger ble solgt «som den er». Etter en endring i avhendingsloven i 2022 er dette ikke lenger mulig. Etter endringene vil det nå kun foreligge en mangel ved et boligkjøp dersom boligen ikke er i samsvar med det som fulgte av avtalen, herunder hvis boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra bl.a. boligens type, alder og synlige tilstand, hvis det i forbindelse med salget av boligen er gitt uriktige opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet, eller hvis det i forbindelse med salget av boligen er gitt mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet.
Undersøkelser viser at nesten en fjerdedel av alle salg av brukte boliger fører til en tvist. De fleste tvistene avsluttes uten at domstolene involveres, enten ved at boligkjøperen ikke vinner frem med et krav og velger å ikke ta tvisten til domstolene, eller gjennom forlik, enighet etter mekling eller en beslutning i forliksrådet. Allikevel ender mange saker i domstolene der kjøper og selger er representert av boligadvokater, enten gjennom fulle rettssaker eller meklinger.
Boligadvokater vil også kunne spille en rolle i tvister etter bustadoppføringsloven, som regulerer kjøp av nye boliger og fritidsboliger. En viktig forskjell er at der avhendingsloven regulerer forhold mellom privatpersoner, mens bustadoppføringsloven regulerer forholdet mellom en privatperson og en entreprenør. Det er ellers mange likheter mellom tvister etter avhendingsloven og tvister etter bustadoppføringsloven. For eksempel tar mange tvister etter bustadoppføringsloven, som tvister etter avhendingsloven, utgangspunkt i at kjøper mener at det foreligger en mangel ved kjøpet. Mangelsvurderingen er forskjellig enn ved kjøp av brukt bolig, da forventningene til en ny bolig vil være mye høyere enn ved kjøp av en brukt bolig. Etter bustadoppføringsloven vil det være en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen eller av forutsetningene.
I motsetning til ved kjøp av brukte boliger vil det ved kjøp av ny bolig ganske ofte oppstå forsinkelser, og mange av tvistene som behandles av boligadvokater etter bustadoppføringsloven er knyttet til nettopp forsinkelse. Etter bustadoppføringsloven vil det foreligge forsinkelse hvis overtagelse ikke kan skje til den tiden forbrukeren har rett til å kreve etter avtalen eller avtalt tilleggsfrist. Tilsvarende gjelder dersom arbeidet eller deler av arbeidet ikke er fullført, eller dersom hjemmelsoverføring ikke skjer til i tråd med avtalen. På vår satellittside har vi skrevet mer om hva du må tenke på ved valg av boligadvokat.
Forsikringer som dekker utgifter til boligadvokat
Hvis hverken kjøper eller selger har tegnet forsikringer som dekker partenes ansvar i forbindelse med bolighandelen, vil kjøper og selger personlig være ansvarlige i henhold til avtalen. I forbindelse med kjøp og salg av bolig har det blitt forholdsvis vanlig at selger tegner en eierskifteforsikring, f.eks. i Protector Forsikring og at boligkjøper tegner en boligkjøperforsikring, f.eks. i er Help Forsikring. Eierskifteforsikringen dekker selgers ansvar etter avtalen, der eierskifteforsikringsselskapet vil være ansvarlig for et eventuelt prisavslag eller en erstatning som kjøper har krav på. Eierskifteforsikringsselskapet vil også behandle klager og reklamasjoner som fremsettes av kjøperen, gjerne med interne boligadvokater. I henhold til boligkjøperforsikringens vilkår vil forsikringsselskapet representere kjøperen dersom det oppstår en mangel ved kjøpet.
Det er i verdt å merke seg at de fleste boligkjøpere i stor grad får dekket sine advokatkostnader uten at de har tegnet en boligkjøperforsikring, da så godt som alle innbo- og husforsikringer har en rettshjelpsdekning som dekker det meste av boligkjøpernes advokatkostnader. Også selger vil kunne få dekket sine advokatkostnader gjennom en innbo- eller husforsikrings rettshjelpsdekning. Forsikringsselskapet vil normalt dekke utgifter til boligadvokat i forbindelse med tvisten, så lenge det foreligger en tvist som er knyttet opp mot en bolig. Normalt dekker forsikringsselskapet 80 prosent av kostnadene, og det er vanlig at det er en egenandel på 4 000,-.
Kjøp og salg av bolig innebærer store investeringer, og hvis det oppdages feil og mangler ved en bolig vil dette kunne ha store konsekvenser for kjøper og selger av boligen. Det kan være utfordrende å på egenhånd skulle finne ut hvilke rettigheter og krav man har. For at dine rettigheter og interesser skal bli best mulig ivaretatt, vil det være fornuftig å engasjere juridisk bistand i form av en boligadvokat.
Advokatfirmaet Nova har flere boligadvokater som kan bistå i de aller fleste saker som omhandler boligrett, og tilbyr inntil en halv times gratis vurdering av en sak.
